Du hast eine Immobilie gefunden, die perfekt aussieht. Die Lage stimmt, das Haus gefällt dir und der Kaufpreis scheint auf den ersten Blick machbar.
Also schnell einen Besichtigungstermin vereinbaren?
Wenn du eine Immobilie kaufen möchtest, solltest du dich zuerst um deine Immobilienfinanzierung kümmern und erst danach gezielt auf die Immobiliensuche gehen.
Denn erst wenn du weißt, wie viel Immobilie du dir tatsächlich leisten kannst, kennst du deinen finanziellen Rahmen.
Das kann dir nicht nur Zeit und Stress ersparen. Eine vorbereitete Finanzierung kann auch dabei helfen, bei deiner Wunschimmobilie schneller zu reagieren.
In diesem Ratgeber zeigen wir dir, warum die Finanzierung vor der ersten Besichtigung sinnvoll ist, wie du dein Immobilienbudget berechnest und welche Unterlagen du für eine Baufinanzierung vorbereiten solltest.
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Immobilie kaufen: Finanzierung zuerst, Besichtigung danach
Viele Kaufinteressenten gehen bei der Immobiliensuche immer nach demselben Prinzip vor:
Immobilienportal öffnen → interessante Immobilie finden → Besichtigung vereinbaren → Finanzierung prüfen.
Genau diese Reihenfolge kann problematisch sein.
Denn ein Kaufpreis allein sagt noch nicht aus, ob eine Immobilie für dich finanzierbar ist.
Eine Immobilie für 400.000 Euro kann für einen Haushalt problemlos finanzierbar sein, während derselbe Kaufpreis für einen anderen Haushalt zu hoch sein kann.
Entscheidend sind unter anderem:
- dein monatliches Nettoeinkommen
- das Einkommen deines Partners oder deiner Partnerin
- dein vorhandenes Eigenkapital
- bestehende Kredite
- Leasingverträge
- laufende Ausgaben
- die gewünschte monatliche Rate
- die Kaufnebenkosten
- mögliche Modernisierungs- und Sanierungskosten
- die Immobilie selbst
- die Anforderungen der finanzierenden Bank
Deshalb solltest du nicht zuerst fragen:
„Welche Immobilie gefällt mir?“
Sondern:
„Welche Immobilie kann und möchte ich mir langfristig leisten?“
Warum eine Immobilienfinanzierung vor der Besichtigung sinnvoll ist
Stell dir folgende Situation vor:
Du findest dein Traumhaus für 400.000 Euro.
Du vereinbarst eine Besichtigung, bist begeistert und möchtest die Immobilie unbedingt kaufen.
Erst jetzt beginnst du, dich um die Finanzierung zu kümmern.
Dann stellt sich heraus, dass dein tatsächliches Budget niedriger ist als gedacht.
Oder die monatliche Rate ist höher als erwartet.
Oder es müssen zusätzliche Modernisierungskosten berücksichtigt werden.
Oder die Bank benötigt weitere Unterlagen für die Prüfung.
Während du deine Finanzierung organisierst, wartet der Verkäufer möglicherweise nicht.
Andere Kaufinteressenten können schneller sein.
Mit einer vorbereiteten Immobilienfinanzierung sieht die Situation anders aus.
Du kennst bereits:
- deinen realistischen Finanzierungsrahmen
- dein verfügbares Eigenkapital
- deine mögliche monatliche Rate
- die ungefähre Kaufpreisspanne
- die notwendigen Unterlagen
- deine grundsätzlichen Finanzierungsmöglichkeiten
Du kannst dadurch gezielter nach Immobilien suchen und bei einem passenden Objekt schneller reagieren.
Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?
Das ist eine der wichtigsten Fragen vor dem Immobilienkauf.
Dabei geht es nicht nur darum, wie viel eine Bank theoretisch finanzieren würde.
Entscheidend ist auch, welche monatliche Belastung dauerhaft zu deinem Leben passt.
Denn auch nach dem Kauf einer Immobilie entstehen weiterhin Kosten.
Dazu gehören beispielsweise:
- Lebensmittel
- Versicherungen
- Auto und Mobilität
- Kinder
- Urlaub
- Freizeit
- Rücklagen
- Reparaturen
- Instandhaltung
- unerwartete Ausgaben
Eine Finanzierung sollte deshalb nicht so aufgebaut sein, dass nach der monatlichen Rate kaum noch finanzieller Spielraum bleibt.
Als grobe Orientierung kann beispielsweise geprüft werden, ob die monatliche Darlehensrate in einem angemessenen Verhältnis zum Netto-Haushaltseinkommen steht. Eine starre Prozentgrenze gibt es jedoch nicht.
Was für einen Haushalt mit 5.000 Euro Nettoeinkommen funktioniert, muss für einen anderen Haushalt nicht funktionieren.
Deshalb sollte die Immobilienfinanzierung immer individuell berechnet werden.
Schritt 1: Berechne dein monatliches Budget
Bevor du eine Immobilie kaufen möchtest, solltest du dir einen Überblick über deine finanzielle Situation verschaffen.
Schau dir zunächst deine regelmäßigen Einnahmen an.
Dazu können beispielsweise gehören:
- Gehalt
- Einkommen des Partners
- Kindergeld
- regelmäßige weitere Einnahmen
Anschließend stellst du deine monatlichen Ausgaben gegenüber.
Berücksichtige beispielsweise:
- Miete
- bestehende Kreditraten
- Leasing
- Versicherungen
- Unterhalt
- Mobilität
- Kinderbetreuung
- sonstige regelmäßige Verpflichtungen
Das Ziel ist nicht, jeden Euro für die zukünftige Baufinanzierung einzuplanen.
Du solltest vielmehr herausfinden:
Welche monatliche Rate ist für mich realistisch, ohne dass mein finanzieller Spielraum verschwindet?
Schritt 2: Prüfe dein Eigenkapital
Beim Immobilienkauf spielt das Eigenkapital eine wichtige Rolle.
Zum Eigenkapital können beispielsweise gehören:
- Guthaben auf dem Girokonto
- Tagesgeld
- Festgeld
- Wertpapiervermögen
- Bausparguthaben
- weitere frei verfügbare Rücklagen
Dabei solltest du allerdings nicht automatisch dein gesamtes Vermögen in die Immobilie investieren.
Eine finanzielle Reserve kann nach dem Immobilienkauf wichtig sein.
Denn eine Immobilie bedeutet nicht nur Kreditrate und Kaufpreis.
Es können später beispielsweise Kosten für Reparaturen, Renovierungen oder unerwartete Ausgaben entstehen.
Eigenkapital und finanzielle Reserve sollten deshalb getrennt betrachtet werden.
Schritt 3: Berechne die Kaufnebenkosten
Ein häufiger Fehler beim Immobilienkauf:
Es wird nur mit dem Kaufpreis gerechnet.
Eine Immobilie für 400.000 Euro kostet dich nicht zwangsläufig nur 400.000 Euro.
Zusätzlich können Kaufnebenkosten entstehen.
Dazu gehören beispielsweise:
- Grunderwerbsteuer
- Notarkosten
- Grundbuchkosten
- Maklerkosten
Darüber hinaus können weitere Kosten hinzukommen:
- Renovierung
- Modernisierung
- Küche
- Umzug
- Einrichtung
- notwendige Reparaturen
Gerade bei Bestandsimmobilien solltest du deshalb genau hinschauen.
Wie alt ist die Heizung?
Wie ist der Zustand des Daches?
Sind Fenster und Türen modern?
Wie sieht es mit Elektrik und Leitungen aus?
Stehen energetische Maßnahmen an?
Eine Immobilie, die zunächst günstig aussieht, kann durch notwendige Modernisierungen deutlich teurer werden.
Deshalb sollte die Finanzierung nicht nur auf dem Kaufpreis basieren, sondern auf dem gesamten Immobilienprojekt.
Schritt 4: Finanzierung vor dem Immobilienkauf vergleichen
Viele Immobilienkäufer wenden sich zuerst an ihre Hausbank.
Das ist grundsätzlich nachvollziehbar.
Die Hausbank kennt deine Kontoverbindung und deine finanzielle Situation.
Aber:
Die Hausbank ist nicht automatisch die Bank mit der besten Finanzierung für dein Vorhaben.
Unterschiedliche Banken können eine Immobilienfinanzierung unterschiedlich bewerten.
Dabei spielen unter anderem eine Rolle:
- Einkommen
- Eigenkapital
- Darlehenshöhe
- Beleihungsauslauf
- Objektart
- Lage der Immobilie
- Zinsbindung
- Tilgung
- persönliche Situation
- bestehende Verpflichtungen
Deshalb kann es sinnvoll sein, verschiedene Finanzierungsmöglichkeiten miteinander zu vergleichen.
Dabei solltest du nicht ausschließlich auf den Zinssatz schauen.
Auch diese Punkte können entscheidend sein:
Zinsbindung
Wie lange möchtest du deinen Zinssatz absichern?
Tilgung
Wie schnell möchtest du dein Darlehen zurückzahlen?
Sondertilgung
Kannst du zusätzlich zum normalen Zahlungsplan Geld zurückzahlen?
Tilgungssatzwechsel
Kann die monatliche Tilgung später angepasst werden?
Bereitstellungszinsfreie Zeit
Wie lange kannst du das Darlehen abrufen, ohne Bereitstellungszinsen zahlen zu müssen?
Fördermöglichkeiten
Können beispielsweise KfW- oder andere Förderprogramme in die Finanzierung eingebunden werden?
Der niedrigste Zinssatz ist nicht automatisch die beste Immobilienfinanzierung.
Entscheidend ist das Gesamtpaket.
Schritt 5: Lass deine Finanzierung vorab prüfen
Wenn deine finanzielle Situation grundsätzlich geklärt ist, kann eine Finanzierungsbestätigung sinnvoll sein.
Dabei solltest du einen wichtigen Unterschied kennen:
Eine Finanzierungsbestätigung ist nicht automatisch ein Kreditvertrag.
Sie kann einem Verkäufer jedoch zeigen, dass du dich bereits mit deiner Finanzierung beschäftigt hast und grundsätzlich finanzierbar bist.
Das kann insbesondere dann interessant sein, wenn mehrere Interessenten dieselbe Immobilie kaufen möchten.
Stell dir zwei Käufer vor.
Käufer A:
„Wir haben Interesse. Wir müssen aber erst noch schauen, ob die Bank das finanziert.“
Käufer B:
„Unsere Finanzierung ist bereits vorbereitet. Eine Finanzierungsbestätigung liegt vor.“
Für den Verkäufer kann Käufer B möglicherweise als der besser vorbereitete Interessent erscheinen.
Gerade bei gefragten Immobilien kann eine schnelle und gut vorbereitete Entscheidung ein Vorteil sein.
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Welche Unterlagen brauche ich für eine Baufinanzierung?
Je besser deine Unterlagen vorbereitet sind, desto schneller kann eine Finanzierung geprüft werden.
Für Angestellte werden häufig beispielsweise folgende Unterlagen benötigt:
- Personalausweis
- Gehaltsabrechnungen
- Arbeitsvertrag
- Kontoauszüge
- Nachweise über Eigenkapital
- Unterlagen zu bestehenden Krediten
- Leasingverträge
- gegebenenfalls Steuerunterlagen
Bei Selbstständigen und Unternehmern können zusätzliche Unterlagen erforderlich sein.
Für die Immobilie werden je nach Bank und Objekt beispielsweise benötigt:
- Exposé
- Grundriss
- Wohnflächenberechnung
- Grundbuchauszug
- Energieausweis
- Baubeschreibung
- Lageplan
- Objektfotos
- Kaufvertragsentwurf
- Modernisierungsunterlagen
- gegebenenfalls Kostenvoranschläge für Sanierungen
Je vollständiger die Unterlagen, desto besser vorbereitet bist du für die Finanzierungsprüfung.
Was passiert, wenn du die Finanzierung erst nach der Besichtigung klärst?
Natürlich kannst du eine Finanzierung auch erst starten, nachdem du eine Immobilie gefunden hast.
Das Problem liegt häufig im Zeitdruck.
Du hast eine Immobilie gefunden und möchtest sie kaufen.
Jetzt müssen plötzlich Einkommen, Eigenkapital, Kontoauszüge, Objektunterlagen und weitere Dokumente zusammengetragen werden.
Parallel möchtest du möglicherweise bereits mit dem Verkäufer über den Kaufpreis sprechen.
Das kann unnötigen Stress erzeugen.
Noch problematischer wird es, wenn sich während der Finanzierungsprüfung herausstellt, dass die Immobilie nicht zu deinem ursprünglichen Budget passt.
Die Finanzierung vor der Immobiliensuche zu klären, bedeutet deshalb nicht, dass du dich sofort zum Kauf verpflichtest.
Im Gegenteil:
Du schaffst dir einen finanziellen Rahmen, innerhalb dessen du gezielt suchen kannst.
Beispiel: Warum der Kaufpreis allein nicht reicht
Nehmen wir an, du möchtest eine Immobilie für 400.000 Euro kaufen.
Auf den ersten Blick erscheint die Finanzierung machbar.
Dann kommen beispielsweise Kaufnebenkosten hinzu.
Außerdem stellst du bei der Besichtigung fest, dass die Immobilie modernisiert werden muss.
Vielleicht müssen Heizung, Fenster oder Badezimmer erneuert werden.
Aus dem ursprünglich geplanten Immobilienkauf wird plötzlich ein deutlich größeres Gesamtprojekt.
Genau deshalb solltest du bereits vor der Besichtigung wissen:
Wie viel Eigenkapital habe ich?
Welche monatliche Rate kann ich mir leisten?
Welche Kaufnebenkosten entstehen?
Welche zusätzlichen Kosten könnten auf mich zukommen?
Wie hoch darf der maximale Kaufpreis sein?
Diese Fragen helfen dir dabei, Immobilien realistischer zu bewerten.
Die 7-Punkte-Checkliste vor dem Immobilienkauf
Bevor du aktiv nach einem Haus oder einer Wohnung suchst, solltest du diese Punkte möglichst klären:
✓ 1. Haushaltsbudget berechnen
Wie viel Geld steht monatlich tatsächlich zur Verfügung?
✓ 2. Wunschrate festlegen
Welche monatliche Rate passt langfristig zu deinem Leben?
✓ 3. Eigenkapital prüfen
Wie viel Eigenkapital steht tatsächlich zur Verfügung?
✓ 4. Reserve berücksichtigen
Wie viel Geld möchtest du nach dem Kauf als finanzielle Reserve behalten?
✓ 5. Kaufnebenkosten kalkulieren
Welche zusätzlichen Kosten entstehen neben dem Kaufpreis?
✓ 6. Finanzierung vergleichen
Welche Bank und welche Finanzierungsstruktur passen zu deinem Vorhaben?
✓ 7. Unterlagen vorbereiten
Sind deine persönlichen und finanziellen Unterlagen vollständig?
Bonus: Wenn möglich, eine Finanzierungsbestätigung vorbereiten lassen.
Dann kannst du deutlich strukturierter in die Immobiliensuche starten.
Immobilienfinanzierung vorbereiten: Dein Vorteil bei der Immobiliensuche
Eine vorbereitete Finanzierung bedeutet nicht, dass du jede Immobilie kaufen musst.
Sie gibt dir vielmehr Orientierung.
Du weißt:
Welche Preisklasse kommt infrage?
Welche monatliche Rate passt zu dir?
Wie viel Eigenkapital kannst du einsetzen?
Welche zusätzlichen Kosten musst du berücksichtigen?
Wie schnell kannst du bei einem passenden Objekt reagieren?
Dadurch verändert sich auch deine Immobiliensuche.
Statt hunderte Immobilien anzusehen, die möglicherweise außerhalb deines Budgets liegen, kannst du gezielter suchen.
Und wenn du dann eine passende Immobilie findest, musst du nicht bei null anfangen.
FAQ: Häufige Fragen zur Finanzierung vor dem Immobilienkauf
Sollte ich zuerst eine Immobilie suchen oder die Finanzierung klären?
Idealerweise solltest du deine Finanzierung vor der aktiven Immobiliensuche prüfen lassen. So kennst du deinen finanziellen Rahmen und kannst gezielter nach passenden Immobilien suchen.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Immobilie?
Das hängt unter anderem von Einkommen, Kaufpreis, Objekt, Finanzierung und Bank ab. Wichtig ist nicht nur die Höhe des Eigenkapitals, sondern auch, ob nach dem Kauf ausreichend finanzielle Reserve verbleibt.
Was ist eine Finanzierungsbestätigung?
Eine Finanzierungsbestätigung kann einem Verkäufer zeigen, dass deine Finanzierung grundsätzlich vorbereitet beziehungsweise geprüft wurde. Sie ist jedoch nicht automatisch mit einem verbindlichen Darlehensvertrag gleichzusetzen.
Kann ich eine Immobilie ohne Eigenkapital kaufen?
Eine Immobilienfinanzierung ohne oder mit sehr wenig Eigenkapital kann unter bestimmten Voraussetzungen möglich sein. Allerdings steigen dabei häufig die Anforderungen und das Finanzierungsrisiko. Entscheidend ist die individuelle Situation.
Wie hoch darf meine monatliche Rate sein?
Eine pauschale Rate gibt es nicht. Sie sollte zu deinem Einkommen, deinen laufenden Kosten, deinen Rücklagen und deiner langfristigen Lebensplanung passen.
Warum sollte ich mehrere Banken vergleichen?
Banken bewerten Einkommen, Eigenkapital, Objekt und Finanzierung unterschiedlich. Ein Vergleich kann deshalb zeigen, welche Finanzierungsmöglichkeiten für dein konkretes Vorhaben infrage kommen.
Fazit: Erst Finanzierung klären, dann Immobilie kaufen
Wenn du eine Immobilie kaufen möchtest, solltest du nicht mit der ersten Besichtigung beginnen.
Beginne mit deiner Finanzierung.
Prüfe deine Einnahmen und Ausgaben.
Berechne dein Eigenkapital.
Berücksichtige die Kaufnebenkosten.
Lege eine realistische monatliche Rate fest.
Vergleiche verschiedene Finanzierungsmöglichkeiten.
Bereite deine Unterlagen vor.
Und wenn möglich, lasse dir eine Finanzierungsbestätigung ausstellen.
Danach kannst du gezielt nach einer Immobilie suchen, die nicht nur schön aussieht, sondern auch zu deinem finanziellen Rahmen passt.
Denn der wichtigste Schritt beim Immobilienkauf ist nicht die erste Besichtigung.
Es ist die Frage, was du dir langfristig leisten kannst.
Du möchtest wissen, welche Immobilie du dir leisten kannst?
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Wir analysieren deine persönliche finanzielle Situation, prüfen deinen möglichen Finanzierungsrahmen und vergleichen passende Finanzierungsmöglichkeiten verschiedener Banken.
Dabei geht es nicht einfach darum, irgendeinen Immobilienkredit zu bekommen.
Entscheidend ist eine Finanzierung, die zu deinem Einkommen, deinem Eigenkapital, deiner gewünschten Immobilie und deinen langfristigen Zielen passt.
Du möchtest wissen, welcher Kaufpreis und welche monatliche Rate für dich realistisch sind?
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